網民列樓市見頂三大先兆

[28Hse 三地產焦點 第八十八期 2016年11月16日] 對很多香港人來說，置業是人生必經的階段，需考慮的總是很多。樓市熾熱時，二手錄得破頂成交時，又憂慮是樓市見頂的先兆；當樓市下跌，又覺得樓價未夠低，總覺得「低處未算低」，遲遲都不入市。

近排，有不少專家利用政府公布的數據去分析香港樓市情況，如稅務局公布的雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）的數據。大多數都會解讀為投資者及內地客主導市場，從而將樓價推得更高。

比如說，以本地客為主要銷售對象的新盤，新近亦獲內地客大手掃貨，好像是麗新旗下的藍塘傲，早前售出近190伙中，內地客佔逾四成，更有市場消息指有內地炒樓財團，斥資約$2億購入該盤的17伙作中長線投資之用。

事實上，此舉的確會推高樓價，其後政府希望為熾熱的樓市降溫，推出「辣招」，非首次置業的香港永久居民須付15%的住宅物業印花稅，但究竟可否阻止投資者入市仍是未知之數。

除此之外，現時新盤開價相當進取，市場難以承擔及消化，因而有人推測樓市已見頂。另有網民列出3大原因肯定樓市已見頂，包括(1)二手無成交、要減價(2)上季市場只吸納7千個一手單位，仍有9萬3千個一手供應(3)一手開始無力，2百個屯門新盤單位，只賣出75%。

究竟網民所示又是否屬實？究竟什麼才是樓市見頂的先兆？筆者簡單歸納3個跡象，首先正如網民所言的，房屋供應大增。根據資料，現時未來3至4年間潛在供應量預計9萬3千伙，包括6千個貨尾單位、6萬2千伙興建中但未售出的單位，以及2萬5千個在已批出並可隨時動工興建的單位。

然而，政府亦多次於公開場合強調不會減少土地供應，意味着房屋供應將會愈來愈多，因為市場承接力開始減弱，供應的增加會令樓價回落，但是不得不留意的是，這只是潛在供應，最反實際有多少個單位仍是未知之數。

第二個先兆是發展商急於散貨，以及新盤單位愈來愈細，正如經濟學家關焯照所說的，此舉顯示他們希望吸盡市場的剩餘購買力，認為上車一族才會考慮這類「劏房樓」。當最後的購買力都被消耗後，樓市便隨之回落。

參照現時香港的情況，基本上月月有新盤賣，發展商又多次推出新的優惠及付款方式，再加上根據差餉物業估價署數據，今年首7個月，A類細單位(面積少於431呎)落成量達2,020伙，佔整體落成量23.1%，比例創近22年新高。而新近的何文田加多利軒，最細單位低見161平方呎，要說現在樓市見頂亦非無道理。

第三個徵兆是銀行收水，即是收緊樓宇按揭，譬如說業主原本是成功申請按揭，但去到成交前幾天，銀行才拒絕借貸，被迫要找財務公司，又或者銀行估的價錢比市場成交價低很多。現階段各大銀行紛紛減息，甚至提高物業估價，以求爭取多些生意，與見頂的先兆相反。

其實以上的樓市見頂的先兆，都只是一個參考數據，並不代表樓市真的轉勢。無論如何，有興趣入市的準買家切記不要操之過急，要清楚了解自己的財政能力及負擔能力，以免因樓市出現不明朗因素，而招致損失。